부동산을 취득할 때, 전세 월세 등으로 임차할 때 집을 계약하기 전 반드시 확인해야 하는 등기부등본! 부린이를 위한 등기부등본 보는법 주의사항 표제부 갑구 을구 보는 방법에 대해 중학생도 이해하기 쉬울 정도로 최대한 이해하기 쉽게 정리했습니다.
1. 등기부등본 종류
부동산 계약할 때 부동산과 관련된 서류는 필수적으로 확인해야 합니다. 체크해야 할 서류가 많지만 그중 제일 대표적인 등기부등본부터 알려드리겠습니다. 아마 부동산에서 계약이 진행되면 공인중개사 분들이 당연히 보여주시겠지만 그래도 내가 볼 줄 알아야겠죠? 아마 소장님께서 자세한 설명과 함께 주의해야 될 부분을 알려주시겠지만 미리 알고 듣는다면 안전한 집이 맞는지, 혹 이상한 점이 보인다면 바로 물어볼 수 있습니다.
▣ 등기부등본이란?
먼저 등기부등본은 쉽게 말해 부동산의 일기장입니다. 내가 계약하려는 부동산이 태어났을 때부터 현재까지를 기록한 것입니다. 소재지, 면적, 소유자, 대출 현황 등 해당 부동산에 대한 사실관계와 권리관계가 모두 기재되어 있는 공적인 장부입니다. 이 일기장 관리는 법원등기소에서 합니다. 그럼 우리가 등기부등본을 보려면 직접 등기소에 가야 할까요? 직접 가셔도 되지만 인터넷 등기소를 이용하시면 아주 간편하게 발급받을 수 있습니다.
▣ 등기부등본 종류
먼저 등기부등본은 크게 세 종류가 있습니다. 토지등기부, 건물등기부, 그리고 아파트와 같은 공동주택의 현황을 알 수 있는 집합건물 등기부로 토지, 건물, 집합건물 이렇게 총 3가지가 있습니다. 우리나라 부동산은 토지 위에 건물을 지으므로, 토지와 건물은 별개의 소유권으로 봅니다. 그래서 등기부는 토지와 건물 두 종류로 되어 있는 것이 원칙입니다. 그래서 토지는 토지등기부등본 한 부 존재하고 건물은 건물과, 토지 각각 한부의 등기부등본이 존재합니다.
그래서 단독주택, 다가구주택 등을 임차하시거나 매매하실 경우 당연히 토지 등기부등본과 건물 등기부등본 각각 떼어서 확인하셔야 합니다. 특히 단독주택일 때 토지, 건물 등기사항 증명서가 모두 있는지도 확인하셔야 합니다. 그러나 집합건물은 토지와 건물이 일체화되어 우리나라 등기부에는 토지와 건물이 하나의 등기부로 일원화되어있습니다. 즉, 아파트와 같은 집합건물은 토지와 건물을 분리해서 팔 수 없다는 말입니다. 그래서 집합건물의 경우 한부의 등기부만 존재합니다.
여기서 집합건물이라는 단어가 낯서 분들도 계시죠? 집합건물은 대표적으로 우리와 가장 친근한 아파트입니다. 집합건물에는 아파트, 빌라, 다세대주택, 오피스텔 등이 있습니다.
그래서 일반 건축물의 등기부등본을 발급받을 때는 토지 등기부와 건물 등기부 2종류를 발급받아야 하지만 내가 궁금한 게 아파트의 등기부등본이라면 집합건물이기 때문에 토지와 건축물이 통합된 집합건물등기부 한 가지만 발급하시면 됩니다.
▣ 반드시 체크해야 하는 3 가지
종류는 정리해드렸고 이제 등기부등본의 내용을 확인할 때 반드시 체크해야 하는 3가지에 대해 말씀드리겠습니다.
- 주소 : 가장 먼저 주소입니다. 부동산의 주소와 등기부등본의 주소가 일치하는지 확인하는 것이 필수입니다.
- 열람 일시: 두 번째는 열람 일시를 확인하셔야 합니다. 열람 일시는 등기부등본의 열람, 발급한 날짜와 시간입니다. 이 날짜가 계약서 당일에 열람한 것이 맞는지 확인해야 합니다. 등기부등본 발급 이후에 가압류나 근저당이 설정될 수 있기 때문에 주요 시점인 계약할 때, 중도금, 잔금 지급 시 그때마다 등기부등본을 확인해보시는 것이 좋습니다.
- 페이지: 세 번째로 확인하실 것은 페이지입니다. 등기사항 증명서 하단 가운데 보시면 '1/3'이라고 페이지 표시가 있습니다. 총 3 페이지고 그중 1 페이지라는 뜻입니다. 불리한 내용이 기재되어 있는 페이지를 빼고 보여주는 경우가 있기 때문에 1~3 페이지가 모두 있는지 확인해 보시기 바랍니다.
2. 등기부등본 구성
등기부등본은 어떻게 구성되어 있는지 말씀드리겠습니다. 등기부등본은 표제부/ 갑구/ 을구 이렇게 3 가지로 구성돼 있습니다.
▣ 표제부
- 표제부: 표제부는 제일 앞 페이지에 위치하며 건물 전체를 볼 수 있습니다. 부동산의 소재, 지번, 지목(용도) , 면적, 토지 및 건물의 표시에 관한 사항, 건물의 구조, 층수 면적 등이 기재되어 있습니다.
- 빨간색 네모로 표시해둔 '지목'은 이 토지가 주택을 지을 수 있는 토지인지 아니면 농사를 지을 수 있는 토지인지 토지의 용도를 말하는데요. 지목이 '대'인 토지는 집을 지을 수 있는 토지라는 뜻입니다.
★ [표제부] 보는 방법
- 내가 임대차 or 매수하려는 부동산의 주소가 등기부등본 표제부에 적혀있는 주소와 동일한지 확인.
(※ 잘못된 지번 또는 동, 호수로 임대차 계약을 하면 임대차 보호법의 보호를 받을 수 없습니다. )
▣ 갑구
다음 갑구는 누가 주인인지 궁금할 때 [갑구]를 보시면 됩니다. '이 부동산은 내 것!'이라고 주장할 수 있는 사람을 표시하는 곳이죠. 기본적인 소유자의 성함, 주민번호, 주소, 그리고 등기원인 등 소유자의 인적사항 및 소유권과 관련된 등기사항들이 기재되어 있습니다. 중간에 매매나 경매 등을 통해 소유권이 이전되면 이전 소유자에 대한 내용도 모두 나오기 때문에 결국 갑구의 제일 마지막에 나와 있는 소유자가 누구인지 보셔야 지금의 소유권자를 알 수 있습니다.
또 갑구에서는 소유권과 관련된 법적 다툼이 기재됩니다. 소유권에 관한 '압류'나, '소유권 이전 가등기'가 없는지 살펴보셔야 합니다. 이러한 내용이 기재되어 있어도 소유권 이전은 가능하지만 나중에 이러한 권리가 실행되면 소유권을 상실하게 되는 등 문제가 생길 수 있으니 꼭! 확인하시기 바랍니다.
★ [갑구] 보는 방법
- 내가 임대차 or 매수하려는 부동산의 주인과 입금하는 계좌번호의 주인이 같은지 확인.
- 갑구에 (가) 압류, 가등기가 표기된 경우.
*(가) 압류: 부동산을 처분할 권리를 가지게 됩니다. 따라서 가압류, 압류가 되어 있는 집은 해당 등기사항이 해결된 뒤 임대차 or 매수하시는 것을 추천합니다.
* 가등기 : 부동산을 매수하기 전 미리 등기해 놓는 것입니다. 따라서 내가 지금 매수하더라도 가등기해 놓은 사람이 '이 집 내놔' 하면 무조건 줘야 합니다.
- 소유자가 최종 소유자가 맞는지 확인
- 소유자가 내 앞에 앉아있는 임대인이 맞는지 확인
- 소유자가 내가 돈을 보낼 계좌 주인이 맞는지 확인
▣ 을구
다음으로 을구는 소유권 이외의 권리가 적히는 공간입니다. 소유권 말고 다른 권리들을 보여주는데요. 소유권 외의 권리에는 뭐가 있을까요? 보통 대출에 간련된 내용들이 많습니다. 대표적으로 저당권, 지상권, 전세권입니다. 등기부등본을 확인하는 가장 큰 이유 중 하나는 저당권 설정 여부이기도 한데요.
만약 [을구] 등기 목적란에 '근저당권 설정'이라고 표시되어 있고, 권리자 및 기타 사항에 '채권최고액' 1억 원이라고 표시되어 있다면 해당 부동산은 은행에 1억 원이 저당 잡혀 있다는 뜻입니다. 통상 채권 최고액은 빌린 돈의 120~130%로 설정됩니다. 따라서 건물 소유자가 은행에 빌린 돈 1억을 갚지 못하면 그 건물은 경매로 넘어가게 되고, 세입자는 보증금을 온전히 돌려받지 못할 가능성이 높습니다. 그래서 계약하시기 전 주의하셔야 합니다.
★ [을구] 보는 방법
- 부동산의 총가치를 확인
- 총 대출금액을 확인
- 대출이 많은 건물은 피하는 게 상책
- 부동산의 가치보다 많은 대출금액은 위험.
- 전세의 경우 근저당권을 없애준다는 조건으로 계약!
2. 등기부등본 해석하기
다음은 실제 등기부등본을 보면서 해석해보겠습니다.
▣ 표제부 해석
표제부를 보시면 지하 1층, 지상 3층의 다가구주택임을 알 수 있습니다. 지하 1층 2가구, 1층 5가구, 2층 5가구, 3층 5가구 해서 총 17가구가 거주하고 있고 각 층의 주거 면적도 표시되어 있습니다. 이처럼 표제부는 건물에 관한 사항이 적혀있습니다.
▣ 갑구 해석
갑구는 소유권! 누가 주인인지 궁금할 때 확인하는 곳이죠? 맨 위에 [갑구] 옆에 (소유권에 관한 사항)이라고 적혀 있는 것을 확인할 수 있습니다. 보시면 '소유권 보존'이라는 문구가 보이며 접수란에는 2001년 10월 22일로 기재되어있고, '권리자 및 기타 사항'에는 소유자 김 OO 씨 앞으로 되어있네요. 건물이 처음 만들어졌을 때부터 지금까지 소유하고 계신 것으로 확인됩니다.
여기에서 '소유권 보존 등기' 란 뭘까요? 집이 처음 지어지고, 최초로 등기할 때 소유권 보존 등기라고 합니다. 집의 최초 등기가 '쇼유권 보존'입니다. 그럼 그 이후에 매매가 돼서 다른 사람 앞으로 이전되면 '소유권 이전'으로 표기됩니다. 소유권과 관련된 법적 다툼이 있으면 [갑구]에 적힌다고 했었죠? 예를 들어 경매 결정 등기, 가압류, 압류, 가등기 등은 소유권과 관련된 권리라서 이러한 법적 다툼이 있으면 [갑구]에 적힙니다.
만약 [갑구]에 다른 권리가 등기되어 있다면 소유권과 관련해서 중대한 사건이 벌어지고 있다고 생각하고 그 권리의 내용을 세심하게 분석하셔야 합니다. 만약 가압류, 압류, 경매가 있더라고 빨간 줄이 그어져 있다면 말소된 것이니 안심하셔도 됩니다.
▣ 을구
다음은 [을구]입니다. 을구는 소유권 이외의 모든 권리사항을 알 수 있습니다. 대표적인 것이 근저당권, 저당권, 전세권입니다. 위 사진을 보시면 금융권에 근저당권이 설정돼 있습니다. 근저당 설정이 있다는 건 이 집을 담보로 은행에 돈을 빌렸다는 이야기입니다. 채권최고액과 채무자, 근저당권자 등이 표기되어 있어서 대략적인 대출 내용을 파악할 수 있습니다. 누가 얼마를 어디서 대출받았는지 확인할 수 있습니다.
이때 채권최고액은 빌린 금액인데요. 등기부상 채권최고액은 말 그대로 최고액입니다. 보통 20~30% 정도 높게 잡혀있는데 왜 그런지에 대해서는 다음 포스팅을 통해 상세하게 설명해드리겠습니다. 아직 공부해야 될 내용이 많습니다.
일단 채권최고액에 대해 쉽게 말씀드리면 실제 집주인이 이 집을 담보로 은행에 빌린 돈이 1억이라면 등기부상 채권최고액은 조금 더 높게 설정돼서 1억 2천이나 1억 3천으로 기재됩니다. 그런데 이때 집 시세 대비 채권최고액이 너무 높게 설정돼 있으면 전세는 무조건 피하셔야 됩니다. 공인중개사분을 통해 계약이 진행된다면 위험요소를 충분히 알려주실 것이고 위험하면 계약을 권하지도 않을 겁니다. 하지만 개인 간 직거래를 하신다면 무조건 피하셔야 됩니다.
그리고 또 한 가지! 등기부상 '주택임차권등기명령'이라는 문구가 보이면 이 집도 절대 계약하면 안 됩니다. 이 또한 간단하게 설명드리면 집주인에게 보증금을 돌려받지 못한 대항력 있는 임차인이 보증금을 돌려받기 위해 설정해둔 것입니다. 즉, 그전에 살았던 사람이 주인한테 보증금을 받지 못해서 법적으로 대항력을 행사하고 있는 겁니다.
이처럼 등기부등본의 주요 내용인 [표제부], [갑구]. [을구]를 종합해서 그 부동산의 권리를 분석할 수 있습니다. [갑구]를 보고 ' 아 ~ 현재 소유자가 이때 부동산을 샀구나, 가압류가 많은 걸 보니 부동산 경매에 처할 가능성이 크네, 이 집은 피해야겠다'를 파악할 수 있고 [을구]에서는 은행의 대출인 근저당권 금액이 명시되어 있으니 시세 대비해서 과도하게 대출을 받았다면 전월세 계약은 무조건 피하셔야 합니다.
이상 등기부등본 보는법 주의사항 표제부 갑구 을구 관련 포스팅을 모두 마치겠습니다. 다음 포스팅에서는 우리가 가장 궁금한 아파트 등기부등본을 보면서 조금 더 살을 붙여서 이야기해드리겠습니다. 다른 도움 될만한 포스팅도 아래 링크 첨부하겠습니다.
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