압류 가압류 가처분 가등기 차이, 담보제공명령, 강제경매 임의경매 차이점

안녕하세요. 오늘은 압류 가압류 가처분 가등기 차이 , 담보제공명령, 강제경매 임의경매 차이점 관련 포스팅입니다. 살아가면서 꼭 알아야 할 필수 상식인데  내용이 딱딱하고 어려울 수 있어서 최대한 이해하기 쉽게 정리했습니다.

 

 

압류 가압류 가처분 가등기 차이 , 강제경매 임의경매 차이점 체납처분

 

▶ 압류 : 강제경매, 임의경매, 체납처분

 

압류라는 것은 누군가의 재산을 강제집행하기 위해서 일단 묶어두는 것을 말하는데요. 예전에 압류는 '차압'이라는 용어를 쓰기도 했습니다. 압류는 크게 세 가지로 강제 경매, 임의 경매, 체납처분이 있습니다. 

 

• 강제경매: 법원으로부터 판결을 받아서 강제집행이 들어가는 건데요. 이 판결을 '집행권원'이라고 표현을 합니다. 이 말인즉슨 집행을 할 수 있는 권리의 원천이라는 뜻입니다. 집행권원을 가지고 강제집행을 들어가게 되면 등기부에는 '강제경매 개시 결정'이라고 등기가 되고  그것을 우리는 압류라고 합니다.
  
  
• 임의경매: 임의경매는 집행권원이 필요 없습니다. 저당권자나 전세권자는 등기부에 이미 저당권 설정등기 또는 전세권 설정등기가 되어있기 때문에 법에 따라서 판결받지 않고 바로 경매에 들어갈 수 있습니다. 등기부에는 '임의경매 개시 결정'이라고 나옵니다. 
  
  
• 체납처분: 세금이나 공과금( 4대 보험 같은)을 안 낸 경우에는 국세 징수법에 따라서 (당연히 집행권한 필요 없이) 바로 집행 절차가 진행됩니다. 등기부에는 '압류'라고 기재됩니다. 

 

▶ 비슷한듯 다른 가압류 · 가처분 

 

가압류와 가처분은 많이 들어보셨을 겁니다. 이 두 가지를 다른 말로 '보전처분'이라고 합니다. 가압류와 가처분은 임시적인 압류입니다. 판결을 받으면 바로 압류를 진행하면 되지만 아직 판결받기 전이라면 (집행권한을 가지기 전에) 임시로 가압류를 잡아 놓는 것입니다. 소송까지 가서 강제집행을 하기 전까지는 최소 5~6개월이라는 긴 시간이 소요되기 때문에 그전에 우선 임시적으로 가압류를 잡아놓는 것이죠. 

 

▣ 가압류 가처분 차이점

 

그렇다면 이 두 가지의 차이는 무엇일까요?  가압류의 경우는 금전적인 권리에 기초합니다. 조금 더 쉽게 얘기하면 돈 받을 게 있는 자가 상대방의 재산을 임시로 붙잡아두는 것을 가압류라고 합니다. 가처분의 경우 비금전적 권리입니다. 가압류와 가처분은 무언가를 임시적으로 묶어둔다는 것은 똑같은데 가압류는 돈을 목적으로 권리를 제한하는 것이고 돈 외에 것에 대해서는 가처분이라고 생각하시면 됩니다. 그래서 가처분은 소유권에 대한 것으로 채무자가 그 재산을 제삼자에게 마음대로 양도하는 것을 임시적으로 막아놓는 것입니다. 

 

예를 들어 흔히 볼 수 있는 이혼 과정에서 재산권 분할 소송을 할 때 소송이 하루아침에 마무리되는 것이 아니기 때문에 소송이 마무리되는 동안 재산을 처분한다거나 급매물로 빨리 팔아서 그 돈을 가지고 도망가는 경우가 가끔 있습니다. 하여 상대 배우자가 재산권을 보호하기 위해 가처분을 해놓는 것입니다. 이렇게 가압류와 가처분은 같은 맥락이지만 돈인지, 돈 이외의 문제인지에 따라 달라집니다.

 

▣ 가압류 가처분: 담보제공명령

 

그런데 이 가압류와 가처분이라는 것이 법률 절차를 진행해 오면서 부당하게 이용되는 경우들이 많이 생기기 시작했습니다 가압류가 이루어지는 절차의 경우, 가압류 신청서를 접수하면 채권자가 제출한 서류만 보고 가압류 여부를 결정해줍니다. 그리고 가압류 결정이 난 다음에 채무자에게 통지를 주기 때문에 채무자는 아무것도 모르는 상태에서 내 재산이 묶이게 되는 겁니다. 실제로는 채권이 없는데 채권자가 거짓으로 만들어내도 법원에서는 이를 판단할 수 있는 방법이 없습니다.

 

이렇게 채권자가 일방적으로 주도하는 것에 의해서 가압류 가처분 결정이 나오기 때문에 추후에 채권자의 권리가 권리 없는 것으로 드러났을 때 채무자는 내가 알지 못하는 상황에서 채권자에 의해 나의 재산이 묶이게 되는 손해를 보죠. 그러한 재산적 손해를 담보하기 위해서 재판부는 가압류, 가처분 결정을 내림과 동시에 담보제공을 요구합니다. 그런것을 일반적으로 '공탁금'이라고 합니다. 

 

■ 담보제공명령

법원이 가압류로 발생할 수 있는 채무자의 손해에 대해서 쉽게 회복하기 위해 채권자에게 담보를 제공하도록 하는 명령을 뜻합니다. 담보로 제공할 금액은 법원의 재량으로 결정되며, 담보제공명령을 받은 채권자가 기일 내에 담보를 제공하지 않으면 법원은 신청을 각하합니다. 

 

부동산 가압류의 경우 통상 주장하는 금액의 10분의 1(10%) 이됩니다. 채권의 가압류의 경우에는 담보금액의 5분의 2 (40%)로 늘어납니다. 냉장고, 텔레비전, 가구 등 유체 동산의 가압류를 하는 경우 담보금액이 5분의 4(80%)까지 늘어날 수 있습니다. 그렇다고 이를 모두 현금으로 내라는 것은 아니고 부동산 가압류의 경우 대체적으로 담보금액 전부를 보증보험에서 체결한 증권으로 낼 수 있습니다. 

 

 

 

■ 보증보험이란?

보증보험은 가압류 또는 가처분 신청 시 공탁금을 공탁해야 하는데 이 공탁금을 보증보험증권으로 대체할 수 있도록 함으로써 비교적 많은 액수를 현금으로 납입해야 하는 불편을 덜어주며, 물건을 할부로 구매하는 경우, 형사 보석금의 납부가 필요한 경우 등 다양한 경우에 이용될 수 있습니다. 

 

즉 정리해서 말씀드리자면 부동산의 경우에는 공탁금을 100% 보증보험증권을 발급받아서 할 수가 있고, 채권에 대해서 가압류를 할 경우, 50%는 보증보험 증권 나머지 50%는 현금으로 납부하는 것이 통상적입니다. 예를 들어 채권의 가압류를 할 때는 담보금액이 아까 5분의 2로 40%가 나온다고 말씀드렸는데요. 그중에서 20%는 현금으로 20%는 증권으로 낼 수 있습니다.

 

▶ 가등기 : 담보가등기&소유권 이전청구권 가등기

 

우선 가등기란 본등기가 형식적 또는 실질적 요건을 갖추지 못한 경우 장래에 하게 될 본등기의 순위를 보전하기 위해 임시로 하는 등기를 말하는데요. 가등기의 효력에는 크게 2가지가 있는데 첫 번째로 가등기는 본등기의 순위를 보전하는 효력이 있습니다. 만약 본등기가 마쳐진 경우 가등기 후 본등기 전에 이루어진 중간 처분은 말소됩니다. 두 번째로 물권 또는 부동산 임차권의 목적으로 하는 청구권을 보전하기 위해서만 효력을 지니는 청구권 보전 효력이 있습니다.  참고로 가등기는 순위 보전의 효력만 있고 실체법상 효력이 없습니다.

 

▣ 담보가등기

 

담보가등기는 채권자와 채무자 사이에서 대물변제 예약 또는 매매예약 등을 하고 채무자가 채무를 불이행하는 경우 발생하게 될 장래의 소유권 이전청구권을 보전하기 위한 가등기를 하는 변칙 담보를 말합니다. 담보가등기란 사실상 채권 담보의 목적으로 마친 가등기를 말하는데요. 담보가등기 권리자는 경매를 청구할 수 있고 경매에 관여하는 담보가등기를 저당권으로 봅니다. 

 

■ 예시

 

예를 들어 채권자와 채무자가 있고 채권자는 채무자에게 약속된 날짜까지 돈을 받기로 하고 소유권 이전청구권 가등기를 설정한 뒤 10억 원을 빌려주게 됩니다. 하지만 채무자가 약속한 날짜에 돈을 갚지 않았다면 채권자는 빌려준 돈을 어떻게 받을 수 있을까요? 

 

채권자는 담보가등기 권리자로서 채무자의 부동산을 경매 신청하여 배당을 받을지 소유권 이전청구권 가등기를 본등기로 이전하여 채무자의 부동산 소유권을 취득한 뒤 집을 팔아서 빌려준 돈을 받을지를 선택할 수 있습니다. 

 

• 채권자가 경매를 신청하는 경우

우선 채권자가 담보가등기로 경매를 신청하는 경우를 살펴볼까요? 금전 채권을 담보하기 위한 목적으로 설정된 담보가등기는 그 효력을 저당권과 동일하게 보는데요. 따라서 담보가등기 권리자는 다른 후순위 채권자보다 자기 채권을 우선 변제받을 권리가 있습니다. 참고로 담보가등기 권리자로서 배당을 받거나 경매 신청을 한 경우 담보가등기 권리는 선순위와 후순위 상관없이 그 부동산의 매각에 의하며 소멸하게 됩니다. 

 

• 부동산 소유권을 취득한 뒤 팔고 돈을 받는 경우

다음으로 경매 신청이 아닌 담보가등기를 본등기 하는 경우를 살펴보겠습니다. 채권자는 경매를 신청하지 않고 담보가등기를 본등기로 이전하여 빌려준 돈을 받을 수도 있는데요. 하지만 법적으로 본등기를 통해 소유권을 취득하기 위해서는 담보 부동산을 판 금액에서 채권액을 뺀 금액인 청산금을 채무자에게 지급하여야 합니다. 

 

■ 담보가등기 특징

 

1. 등기부등본 상 소유권 이전청구권 가등기와 담보가등기는 동일하게 소유권 이전청구권 가등기로 등기됩니다.
2. 담보가등기는 사실상 채권 담보의 목적으로 마친 가등기입니다. 
3. 담보가등기 권리자는 경매자를 청구할 수 있습니다. 효력은 저당권으로 보며 경매 후 권리는 소멸됩니다.
4. 채무자에게 청산금을 지급하는 조건하에 본등기로 소유권을 취득하여 채권액을 받을 수 있습니다.

 

▣ 소유권이전청구권 가등기

 

담보가등기와 비슷하여 헷갈릴 수 있는 소유권 이전청구권 가등기에 대해서도 설명드리겠습니다. 소유권 이전청구권 가등기란 금전 채권을 담보하기 위한 목적이 아닌 장래에 부동산의 소유권을 이전받기로 약정하고 그 약정 내용을 보전하기 위해 설정하는 소유권에 관한 가등기를 말합니다.

 

■ 예시

 

예를 들어 매도인의 아파트를 매수인이 매수하기로 하고, 잔금일은 6개월 뒤인 매매계약을 했다고 가정해보겠습니다. 잔금일까지 남은 6개월 동안 아파트를 다른 사람에게 매도할 수도 있다는 생각에 불안했던 매수인은 매매 계약 당시에 소유권 이전청구권 가등기를 설정하게 됩니다. 

 

만약 잔금일 전에 매도인이 제삼자에게 아파트를 매도하는 이중매매를 하게 되면 어떻게 될까요? 매도인이 제삼자에게 아파트를 매도하였더라도 매수인이 소유권 이전청구권 가등기를 바탕으로 본등기를 청구하게 되면 소유권을 이전받게 되어 등기부등본을 제대로 확인하지 않은 제삼자는 아무런 대항을 할 수 없게 됩니다. 

 

매매 자체를 막을 수는 없지만 매수인이 진행할 본등기에 대비해서 순위를 보전하기 위해 미리 해놓는 등기가 소유권 이전청구권 가등기입니다. 이러한 가등기를 과거에는 악용하고 남용하는 사례가 있었는데요.

 

입법 취지와는 달리 채권자가 돈을 빌려주면서 채무자가 갚지 않을 경우, 부동산을 이전받아서 이익을 취하려는 양도 담보를 목적으로 소유권 가등기를 설정하며 피해를 보는 채무자가 많아지며 가등기담보 등에 관한 법률이 개정되었습니다. 현재는 소유권 가등기라 해도 담보가등기의 목적으로 했다면 효력을 저당권과 동일하게 보고 있습니다.

 

 

■  담보가등기와 구별하는 법

 

등기부등본 상에 동일하게 등기되는 소유권 이전청구권 가등기와 담보가등기는 어떻게 구별할 수 있을까요? 우선 법원은 소유권 가등기가 있는 물건이 경매개시 결정일이 내려지면 권리자에게 무엇인지 그 내용을 법원에 신고하도록 최고합니다. 

 

담보가등기로 볼 수 있는 경우는 크게 3가지가 있습니다.

1. 가등기권자가 경매신청 채권자 거나 배당요구를 한 경우
2. 등기부 내역의 가등기 내용이 '대물 반환 예약'인 경우
3. 매각물건명세서 상 가등기권자가 그 내용과 채권의 존부, 원인 및 금액을 신고한 경우 

위 경우에는 담보가등기로 볼 수 있습니다. 만약에 법원에 담보가등기가 아니라는 취지로 신고하거나 아무런 신고를 하지 않은 경우에는 소유권 이전청구권 가등기로 보시면 됩니다. 

 

소유권 이전청구권 가등기가 선순위, 후순위의 여부에 따라 낙찰자의 인수 여부가 달라지는데요. 우선 소유권 이전청구권 가등기가 선순위에 있을 경우 먼저 살펴보겠습니다. 선순위 가등기가 소유권 이전청구권 가등기인 경우에는 경매로 매각되어도 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수됩니다.

 

만약 선순위 가등기권자가 본등기를 하게 되면 낙찰자가 소유권을 뺏기는 일이 발생할 수 있습니다. 하지만 선순위 가등기가 담보가등기인 경우는 저당권의 효력과 동일하게 보아 그 자체로 말소기준 권리가 되며 경매로 매각되면 해당 가등기부터 이하 권리는 소멸됩니다.  

 

두 번째로 말소기준 권리보다 후순위에 있는 후순위 가등기인 경우에는 소유권 이전청구권 가등기와 담보가등기 모두 경매로 매각되면 권리는 소멸하며 낙찰자에게 인수되지 않으므로 따로 구분할 필요가 없습니다. 

 

■ 소유권이전청구권 가등기는 무조건 피해야 할까?

 

소유권 이전청구권 가등기는 권리분석을 잘못하게 되면 낙찰자가 인수할 위험이 있기 때문에 많은 분들이 피하시는데요. 내가 원하는 물건에 선순위 가등기가 있다면 무조건 입찰을 포기해야 할까요? 만약 해당 가등기가 제척기간 10년이 경과하면 낙찰자가 소유권에 따른 방해배제 청구권을 통해 해당 가등기 권리에 대한 소멸을 주장할 수 있습니다. 

 

하지만 가등기권자가 해당 부동산을 점유하고 있다면 그 등기 청구권의 소멸시효는 주장할 수 없기 때문에 제척기간을 따져보실 때 주의하셔야 합니다. 가등기는 헷갈리는 부분이 조금 있지만 권리분석 시에 인수 위험을 파악하기 위해서는 꼭 알고 계셔야 할 것 같습니다.

 

 

 

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이상 압류 가압류 가처분 가등기 차이 , 담보제공명령, 강제경매 임의경매 차이점 관련 포스팅을 마치겠습니다. 다른 도움 될만한 포스팅도 아래 첨부하겠습니다. 

 

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