전세사기(깡통전세) 유형 예방 정리

전세사기(깡통전세) 유형 예방 관련 포스팅입니다.  요즘 전세 사기가 판을 치고 있고 사기를 당해 고통을 호소하시는 분들이 너무 많습니다. 그래서 전세 사기를 도대체 어떻게 치는지, 이런 사기를 피하는법은 어떻게 되는지 무엇인지 알려드리겠습니다. 

 

 

1. 깡통전세 피하는법

 

▣ 깡통전세란? ▣

 

* 깡통전세 요약정리 *

부동산 담보대출 + 전세 보증금 > 매매가의 80%
→ 소유권을 제삼자나 노숙인에게 이전 하기도

ex) 매매가 2억 (대출 6천만)
전세 1억 4천만
경매로 넘어갈 경우 1억 8천 낙찰 (하락기에는 더 낮을 수 있음)
은행이 6천, 세입자 1억 2천만 돌려받음

 

요약정리된 내용을 더 쉽게 구체적으로 설명드리겠습니다. 깡통전세란 담보대출과 보증금의 합이 매매가의 8~90%가 넘는 것들을 깡통전세라고 합니다. 이런 경우 사고가 많이 발생되는데요. 

 

소유권을 제삼자한테 넘기거나 노숙인한테 이전시켜서 경매로 날려버리기도 합니다.

 

• 예시

예를 들어보겠습니다. 매매가 2억 인 빌라인데 대출이 6천만 원 들어있다고 가정해보겠습니다.

 

이런 경우 1억 4천만 원으로 전세를 들어가면 안 되는데 전세 구하기가 너무 어렵다 보니까 1억 4천에 전세를 들어갔다고 가정해보겠습니다. 

 

만약 이 상황에서 경매로 넘어가게 되면 전세 1억 4천 + 대출 6,000만 원 두 개 합해도 2억밖에 안되니까 안전하다고 생각하지만 그게 아닙니다. 

 

경매로 넘어갈 경우 1억 8천, 혹은 그 이하로도 떨어질 수 있습니다. 사실 부동산 하락기에는 60%까지 떨어지기도 해서 낮게 낙찰됩니다.

 

이렇게 낙찰되면 은행이 먼저 대출받은 6천만 원을 가져갑니다(이자까지 밀린 경우 더 가져감). 그리고 세입자가 나머지인 1억 2천만 원을 받게 됩니다. 

 

전세 1억 4천에 들어갔지만 1억 2천만 원을 받으면 2천만 원은 공중에 날아가 버리는 겁니다. 

 

▣ 깡통전세 피하기 ▣

 

깡통전세를 피하기 위해 어떻게 해야 할까요? 기본적으로 꼭 지켜야 할 사항들을 안내해드리겠습니다.

 

• KB 부동산 or 네이버 부동산 실거래 매매가 확인.

 

KB-부동산-실거래가

 

KB 부동산이나 네이버 부동산에 들어가시면 위 사진처럼 실거래 매매가를 확인할 수 있습니다. 그래서 전세가와 매매가의 차이가 얼마 나지 않는 매물을 피하는 게 좋습니다. 

 

위에서 보이는 실거래가는 평균으로 봐도 500만 원 차이밖에 나지 않습니다. 이런 곳은 피하는 게 좋겠죠?

 

• 등기부등본 갑구(소유권 확인)을구 (저당권 등 확인) 꼼꼼히 살피기.

등기부등본 갑구와 을구 두 개 다 확인하는 게 좋겠습니다. 꼼꼼하게 살펴봐야 합니다. 특히 아래와 같은 글자가 있다면 피하시는 게 좋습니다.

 

저당권, 근저당권, 가등기담보권, 압류, 가압류, 전세권, 경매개시 등기, 신탁등기, 근린생활시설로 등기

 

이런 경우는 집주인이 신용이 좋지 않거나 자금력이 좋지 않은 분입니다. 그리고 임차권 등기가 있는 것도 피하셔야 하는데 임차권 등기는 보증금 반환을 잘 안 해주는 집주인입니다. 

 

 

2. 전세사기 유형 & 사기 계약 피하기 

 

▣ 전세사기 유형 ▣

 

전세사기를 유형별로 정리해드리고 사기 계약 피하는 법에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

• 수원 전세사기

 

수원-전세사기-사건

 

'수원 전세사기'라고 뉴스에서 보신 분들도 계실 텐데요. 건물은 총 28개이고 피해자가 252명 이상이며 피해액이 무려 480억 원이나 된 사기 사건입니다.

 

사기를 어떤 방법으로 쳤을까요? 피의자는 자본 7~8억 원을 들여 땅을 구매해서 대출을 받습니다.  7억에서 10억 정도 대출을 받아서 A 원룸을 완공합니다. 

 

이후 임차인을 모집해서 보증금 7~8억이 모이게 되었고, 이 모인 보증금으로 다시 토지를 구입해서 두 번째 원룸인 B원룸에 자본을 들이고 대출 7~10억 원을 또 받아서 완공하고 임차인을 모집합니다.

 

 

 

이후 또 7~8억이 모이면 또 다시 토지를 사고 이런 식으로 진행이 돼서 총 28개의 건물을 지었다고 합니다.

 

이렇게 아슬아슬하게 하면 사실 보증금을 돌려줄 돈이 없습니다.  10명 정도가 한꺼번에 각각 5천만 원씩 보증금을 돌려달라고 하면 대출도 더 이상 나오지 않는데 어디서 5억을 구하겠습니까. 이런 케이스는 정말 조심하셔야 합니다. 

 

• 전세가 높이는 사기 

 

아래와 같이 전세가를 높이는 사기도 있습니다. 

*전세가 높이는 사기 요약정리 *

오피스텔, 빌라, 원룸, 나홀로 아파트: 분양 실패

기존 매매가 2억 > 매매가 2억 5천으로 변경
전세가 2억 2천에 임차인 구함
추후 보증금 못 돌려준다며 집을 사라고 요구함

사기당하는 67%가 20~30대

 

대단지 아파트는 분양이 잘됩니다. 그런데 오피스텔이나 빌라, 원룸, 나홀로 아파트는 분양이 잘 되지 않아 분양 실패를 하죠.

 

이렇게 분양에 실패하게 되면 전세로 돌리는 케이스가 있습니다.

 

기존 매매가가 2억이었던 집이었는데 갑자기 매매가를 2억 5천으로 변경을 합니다. 그리고 전세 2억 2천에 임차인들을 구합니다.

 

이 임차인들이 만약 2년 뒤에 나가고 싶다고 하면 '보증금 못 돌려준다. 차라리 그 금액에 집을 사라, 돈 한 푼 안내도 된다' 이렇게 이야기합니다. 

 

최초 매매가는 2억 원이었으니 당연히 임차인들은 손해를 보게 됩니다.  이런 사기를 당하는 경우, 2~30대가 67%나 된다고 합니다.

 

그들이 홍보하던 문구는 이렇습니다 "강서구 화곡동 오피스텔 전세, 신혼집으로 딱, 중개비 없음, 풀옵션"

 

 

• 이자 지원해주는 전세사기

 

이자 지원해주는 전세사기는 무엇인지 정리해드리겠습니다. 

* 이자 지원 전세사기 요약정리* 

전세가 2억 (주변시세 대비 비쌈)
현금 3천 + 대출 1억 7천 전세 가능
집주인이 임대기간 대출 이자의 50%를 현금지원
역세권, 신축, 풀옵션, 고층, 주차 완벽

분양 실패 매물 > 전세로 전환
추천 부동산에게 천만 원대 수수료 줌 
(추후 보증금 못 돌려받을 수도 있음)

 

위 내용을 정리해드리겠습니다. 전세가 2억이며 이는 주변 시세 대비 2~3천만 원 정도 더 비쌉니다. 현금 3천만 원만 있으면 1억 7천만 원 대출받아서 전세가 가능하다고 합니다.

 

이런 경우 대출은 잘 나오는데 이자가 조금 비싼 편입니다. 그런데 집주인이 이자를 지원해준다고 합니다. 전체 임대기간에 이자의 50%를 현금으로 바로 지원해준다고 합니다.  게다가 물건을 보면 역세권에 신축에 풀옵션이 고층 주차 완벽합니다.

 

이런 경우 현금 3천만 원이면 전세 들어갈 수 있고 이자도 지원해주고 물건도 좋아 보이니 혹할 수 있습니다. 하지만 사실 이런 매물들은 분양 실패 매물입니다. 

 

이 분양 실패 매물들을 전세로 전환해서 추천 부동산에게 무려 천만 원대 수수료까지 챙겨주는 그런 매물입니다. 이런 유형은 나중에 보증금 돌려받지 못할 수 있습니다. 

 

• 소유권을 부동산 신탁회사로 넘김 

 

굉장히 유명했던 사건 정리해드리겠습니다. 

 

* 요약정리 *

대출을 받기 위해, 부동산 관리를 위해 넘기기도 함.
소유권을 신탁에 넘기고 전세, 월세 임차인을 구함.
전월세 세입자 입주
법적 소유권 없어 보증금 반환받지 못해

 

서울 영등포구 전세 사기 사건이며 피해자가 142 가구에 피해액은 100억 원이 넘었습니다. 이게 어떻게 된 경우인지 설명드리자면 소유권을 부동산 신탁회사로 넘긴 경우인데요. 

 

대출을 받기 위해, 부동산 관리를 위해 가끔 신탁 회사로 넘기기도 합니다. 소유권을 신탁회사에 넘기고 전 ·월세 임차인을 구하고 입주를 합니다. 

 

여기서 중요한 건 법적 소유권이 없기 때문에 보증금을 반환받지 못할 수 있습니다. 이 부분을 확인하기 위해서는 등기부등본 보시면 소유자 000이 나와있고 그 아래 칸에 마지막 소유자가 00 신탁회사라고 적혀 있습니다. 

 

이런 경우에는 신탁원부를 꼭 확인하셔야 합니다. 신탁원부는 등기소에 가면 떼 보실 수 있습니다.

 

• 연예인 김광규 전세사기 사건 

 

이 사건도 굉장히 유명한 사건인데요. 연예인이 전세사기를 당해 이슈가 됐던 사건입니다.

 

연예인-김광규-전세사기-사건-정리

 

 집주인이 대리인에게 월세를 내달라는 부탁을 합니다. 여기서  대리인이 임차인을 구할 때 전세 임차인을 구합니다. 

 

예를 들면 임차인에게 5억짜리 전세를 계약하는 거죠. 그리고 집주인에게는 1억에 100만 원짜리 계약을 합니다. 그리고 보증금 4억을 가로채는 전세사기 사건이 있습니다. 

 

그리고 월세 임차인이 주인인척 해서 보증금을 가로채기도 하는 사기사건도 있습니다. 

 

 

▣ 전세사기 계약 피하기 ▣

 

전세사기 계약을 피하기 위해 기본적으로 꼭 확인해야 할 체크 리스트를 정리해보겠습니다. 

 

• 계약서에 공인중개사 인장이 들어가는지 확인

공인중개사가 자신의 책임을 피하기 위해서 가끔 본인 이름을 넣지 않은 경우가 있습니다. 공인중개사 인장이 들어가는지 꼭 확인하셔야 합니다.

 

• 계약금/ 중도금/ 잔금 소유자 계좌번호로 입금

계약금 중도금 잔금 전부 다 소유자 계좌번호로 입금하셔야 합니다. 부인 명의, 남편 명의 , 아버지 명의라도 절대 안 됩니다.

 

• 신분증, 등기부 소유자 확인 
  
  
• 되도록이면 소유자 본인과 계약 

되도록이면 소유자 본인과 계약을 해야 하는데 피치 못할 사정이 가끔 있습니다. 예를 들어 코로나로 해외에서 들어오지 못하는 등의 경우 '대리 계약'을 하는 경우가 있는데요. 

 

대리 계약 시 위임장, 인감증명서  확실한지 확인하시고 위임장에 매매인지 전세인지 월세인지 구분이 되어있으니 이 부분도 꼭 확인하시고 주변 시세보다 싸거나 비싸면 꼭 의심해보셔야 합니다. 

 

• 전입신고, 확정일자의 대항력 

전입신고하고 확정일자를 받으면 대항력이 생긴 다라는 건 들어보셨을 겁니다. 전입신고는 정부 24시에서 가능하고 확정일자는 인터넷 등기소에서도 가능합니다.

 

다만 단점은 당일 밤 12시부터 효력이 있습니다. 미리 전입신고해도 이사를 들어와야 효력이 있기 때문에 전입신고를 미리 해도 소용없습니다.

 

혹시라도 불안하면 보증보험 가입하시거나 전세권 설정등기를 이용하시기 바랍니다. 

 

• 특약에 넣으면 좋을 문구

" 임대차 기간 동안 권리상 하자가 없는 것으로 하고 다른 대출 없이 임차인의 1순위 조건을 유지해준다"라는 문구를 넣으시면 만약에 어길 시 계약위반이 되고 손해배상이나 계약 해지까지 가능하니까 이런 문구를 꼭 넣으시기 바랍니다. 

 

부동산에 내 전재산을 맡기는 겁니다. 그러니까 얼렁뚱땅 넘어가지 마시고 꼼꼼히 확인하시기 바랍니다. 

 

 

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이상 전세사기(깡통전세) 유형 예방 정리 관련 포스팅을 마치겠습니다. 다른 도움 될만한 포스팅도 아래 링크 첨부하겠습니다.

 

 

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