시행사 시공사 신탁사 분양대행사 감리사 차이 , 분양 과정속 각 주체들이 하는일

오늘은 시행사 시공사 신탁사 분양대행사 감리사 차이 관련 포스팅입니다. 실질적으로 내 집 마련을 위해 분양 공고를 하는 아파트를 볼 때 꼭 알아둬야 할 것을 설명해 드리고자 합니다. 중학생도 이해할 정도로 쉽게 설명드리겠습니다.

 

 

 

1. 시행사 & 시공사 

 

먼저 시행사와  시공사에 대해 설명드리겠습니다.  생각보다 시행사와 시공사 차이점에 대해 모르시는 분들이 많더라고요. 사실 분양 시장에서 시행사와 시공사 구분은 굉장히 중요하다고 생각합니다. 이 차이점을 모른 채 확인도 하지 않을 경우 피해를 볼 수도 있기 때문에 시행사 시공사 차이점이 무엇인지 왜 알아야 하는지 쉽게 풀어드리겠습니다.

 

▣ 시행사란?

 

시행사란 토지에 건축물을 신축하여 분양하는 행위로 부동산 개발 전체적인 과정을 행하는 것을 시행이라고 합니다. 주택을 지을 때 행정적인 절차부터 건축, 관리, 감독 등 모든 공사의 분양 계획 및 입주자 계약, 분양 계약자들의 입주 과정까지 모든 과정을 담당하게 됩니다. 

 

분양을 위해 어디에 지을 것인지 (토지매입) / 토지 매입을 위해 비용은 어떻게 할 것인지 (자금 계획) / 아파트, 오피스텔 무엇을 지을 것인지 (분양 용도)/ 건축을 위해 인허가부터 법적인 부분(행정 철자) / 누구에게 공사를 맡길 것인지 (시공사 선정) / 분양가와 입주는 어떻게 할 것인지를 정합니다. 

 

이처럼 시행사는 시공사를 지정해서 건축을 완성하고 자금은 금융 기관으로부터 조달하는 등 처음부터 끝까지 진행하고 관리하는 회사가 시행사입니다. 분양 공고 시 사업주체라 기재되어있는 회사가 바로 시행사라고 생각하시면 됩니다. 

 

▣ 시공사란?

 

시공사는 말 그대로 시공을 하는 회사를 말합니다. 시행사로부터 발주받아 실제로 건축을 하는 회사를 말합니다. 공사비를 받아서 공사만 담당하는 회사죠. 건설업 면허를 보유하고 있는 회사로 건물의 설계, 토목 등 직접 건설을 하는데요. 이들은 건설사의 이윤이 포함된 공사비를 시행사로부터 받습니다. 시행사와 시공사 역할을 모두 담당하는 건설회사도 물론 있습니다. 

 

아파트를 예로 들면 아파트 건물을 건설하는 업체를 시공사라 합니다. 우리가 흔히 잘 알고 있는 회사들이 많은데요. 현대건설, 대우건설, 대림산업, GS 건설, 롯데건설, 삼성물산, SK 건설 등 이러한 건축 행위를 하는 건설회사를 시공사라 합니다. 문제는 이 시공사들이 아파트를 직접 짓는 경우 시행사이자 시공사이기도 해서 혼동이 되는 경우가 있는데요. 이러한 경우를 '자체 개발사업'이라고 하고 시행사로부터 시공만 맡는 걸 '도급사업'이라고 합니다. 

 

▣ 시행사 시공사: 반드시 확인해야 하는 이유

 

먼저 모델하우스에 방문하시거나 현수막, 책자를 받아보시게 되면 꼼꼼하게 살펴보신 분들은 책자 뒷면 or 뒷장에 시행사 시공사 신탁사라고 적혀있는 것을 보신 분들도 있으실 겁니다. 시공사는 유명한데 시행사가 생소한 회사 이름일 경우가 있습니다. 시행사가 부실할 경우에는 어떤 일이 생길지 짐작되시죠? 시공사에 그대로 타격이 가고 그게 곧 고객들의 피해로 이어질 수 있습니다. 그렇게 때문에 시행사 시공사의 구분은 중요한 것 중 하나입니다.

 

물론 앞에서 말씀드렸듯이 두 가지를 전부 한 곳에서 맡아서 하는 경우도 있습니다. 요즘은 대형 건설사들이 대규모의 땅을 직접 매입해서 건물을 짓고 이를 분양하는 방식을 벗어나 개별업체 땅에 건설 공사만 해주는 경우가 많습니다. 대신 이경우 시행사, 시공사가 서로 이익을 나누기 때문에 분양 금액이 올라가는 경우가 생깁니다. 

 

시공사는 건축만 하는 것이기 때문에 건축 하자에 관한 법적 문제 이외에 분양과 관련한 모든 책임은 시행사가 집니다. 쉽게 말해, 대형 건설사들은 건물을 잘 짓고 인지도가 높으니 구매자들은 브랜드를 믿고서 "큰 회사인데 부도나 사기를 치겠어?"라는 생각으로 접근하게 되고요. 브랜드 건설사 이름을 내걸고 비싼 분양가와 계약을 이루어낼 수 있습니다. 그렇기 때문에 유명 연예인을 모델로 하고 대형 건설사 이름을 걸거나 시공한다고 광고를 크게 하면 분양 계약이 수월해질 수 있죠.

 

하지만 만약 분양과 관련하여 건설 지연, 분양 무산 등 문제가 발생항면 책임은 건설사가 아닌 시행사입니다. 이러한 피해가 발생되는 경우가 종종 있기 때문에 시행사와 시공사를 꼭 확인하셔야 합니다. 

 

 

2. 신탁사 & 분양대행사

 

▣ 신탁사

 

세 번째는 신탁사인데요. 신탁사의 사전적 의미는 자산의 소유권을 믿고 맡기면 그 자산을 관리해주는 회사를 말하는데요. 분양 과정에 있어서 신탁사의 역할은 부동산 건설에 필요한 자금이나 또는 토지를 관리해주는 역할을 합니다. 아파트에 당첨이 되면 계약금을 내고 중도금 일정에 맞춰서 중도금을 내거나 중도금 대출을 받아서 납부하게 되는데요. 사실 이 과정 속에서 많은 돈을 지출하지만 돈을 내는 시점에 구입하는 주택의 실체가 없습니다. 건설 과정이 다 끝나고 그 건축물의 사용 승인이 나고, 내가  분양받은 호수에 내 이름으로 소유권 이전 등기를 해야만 비로소 실체가 존재하게 됩니다.

 

그러니까 소유권 등기를 하기 전까지는 내가 많은 돈을 냈지만 사실 아무 실체가 없는 것으로 굉장히 불안한 상황입니다. 또 이런 경우도 있습니다. 앞서 설명드렸던 시행사가 토지 매입을 하고 분양 공고를 하고 분양 모집도 한 다음 계약금도 받고 중도금도 몇 번 받았는데 토지 매입 과정에서 너무 많은 대출을 받아서 그 대출 이자와 사업비를 감당할 수 없는 상태가 오는 경우도 있습니다. 이럴 경우 그 매입한 토지가 경매로 넘어가버리면 정말 생각만 해도 아찔하죠.

 

그래서 신탁사는 부동산 계약자가 맡긴 계약금과 중도금 같은 자금을 관리하게 됩니다. 그리고 토지도 소유권을 이전받아서 안전하게 관리함으로써 수분양자들의 안전장치가 되어줄 수 있는 겁니다. 그래서 여러분이 잘 생각해보시면 분양대금을 입금하거나 중도금을 입금할 때 계좌의 예금주를 살펴보면 시행사나 시공사의 계좌로 들어가는 게 아니라 신탁회사의 계좌로 입금되는 것을 볼 수 있습니다. 

 

▣ 분양대행사

 

다음은 분양대행사 역할을 살펴보겠습니다. 분양대행사는 시행사로부터 분양 관련 업무나 위탁받아서 수수료를 받고 판매만 하는 회사입니다. 우리가 모델 하우스나 홍보관에 가보면 시행사에 대한 설명은 많지 않습니다. 대부분 시공사 즉, 더샵이든 자이든 래미안 이든 이런 아파트 브랜드의 이미지를 활용해서 마케팅을 하고 인터넷 광고를 띄운 다음에 이 아파트 단지에 관심이 있어서 모델 하우스에 방문해보면 모델하우스에서 볼 수 있는 직원들이 있습니다. 그분들은 거의 다 분양대행사 직원이라고 보시면 됩니다. 

 

그래서 이런 경우도 있습니다.  래미안 모델하우스가 열렸길래 분양은 받지 않고 구경만 하고 상담만 받고 왔는데 몇 달 있다가 나를 상담해줬던 그 직원이 이번에는 래미안이 아니고 더샵을 분양한다고 하면서 문자를 보내는 경우가 있습니다. 분양대행사 직원들은 현장을 계속 옮기면서 판매만 담당합니다. 그래서 실제로 분양대행사 직원을 통해서 분양을 받은 다음 중간에 어떠한 문제가 생겨서 분양대행사 직원에게 전화를 하면 대부분 해결이 안 되는 경우가 많습니다.

 

앞서 설명드렸지만 분양 과정에 있어서 전체적인 책임은 시행사에 있기 때문에 분양대행사 직원은 그냥 잠깐 와서 판매만 한 겁니다. 그러니까 분양 과정에서 어떠한 문제가 발생했으면 분양대행사 직원을 찾을 게 아니라 시행사 쪽에 연락을 취하셔서 해결을 보시는 것이 가장 해결을 볼 수 있는 확률을 높일 수 있습니다. 

 

3. 감리사, 은행

 

감리사는 말 그대로 시공사가 공사를 진행함에 있어서 처음 설계대로 공사를 제대로 하고 있는지 관리·감독·감시하는 회사를 말합니다. 그리고 은행은 잘 아시다시피 분양 대금 중에 중도금 대출이 필요하신 분들이나 잔금 대출이 필요하신 분들에게 심사를 통해서 금융을 제공합니다. 중도금 대출 같은 경우 중도금 스케줄에 맞춰서 은행에서 대출을 일으켜서 신탁사 계좌로 바로 입금을 하게 되고요. 건물이 다 완공되고 나서 잔금을 치를 때는 입주 지정일에 맞춰서 잔금 대출을 일으켜서 마찬가지로 신탁사 계좌로 입금을 하거나 아니면 중도금 대출 잔액이 남아있는 분들은 그 중도금 대출을 상환하게 됩니다.

 

중도금 대출 은행과 잔금 대출 취급 은행은 같을 수도 있고 다를 수도 있습니다. 시행사나 시공사의 신용등급이나 사업성 평가에 따라서 여러 은행이 경쟁하는 경우도 있고 그 반대로 대출을 하려는 은행이 없어서 분양은 받았지만 중도금이나 잔금을 치를 때 분양받으신 분들이 고생을 하는 경우도 있습니다.

 

오늘은 분양 과정에 참여하는 다양한 회사들의 역할에 대해서 살펴보았습니다. 분양 과정에 있어서 그런 일이 없으면 좋겠지만 분쟁이 있을 때 잘 해결하실 수 있는 능력을 길렀으면 좋겠습니다. 

 

 

 

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이상 시행사 시공사 신탁사 분양대행사 감리사 차이 관련 포스팅을 모두 마치겠습니다. 다른 도움 될만한 포스팅도 아래 첨부하겠습니다.

 

 

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